Prüfbereiche
Was über die Machbarkeit entscheidet
| Bereich | Worauf es ankommt | Typischer Knackpunkt |
|---|---|---|
| Geometrie | Firsthöhe, Dachneigung, Kniestock, anrechenbare Fläche | Zu flache Neigung oder fehlender Drempel reduziert die nutzbare Fläche stark. |
| Statik | Tragfähigkeit der Geschossdecke, Dachstuhlkonstruktion, Auflager | Kehlbalkendächer lassen sich meist gut ausbauen, Sparrendächer mit geringem Querschnitt selten ohne Verstärkung. |
| Brandschutz | Zweiter Rettungsweg, Feuerwiderstand der Decke, Treppenraum | Anleiterbarkeit durch die Feuerwehr, besonders in engen Innenhöfen. |
| Baurecht | Bebauungsplan, Geschossflächenzahl, Abstandsflächen, Stellplätze, Erhaltungssatzung | Stellplatznachweis und Erhaltungssatzungen in innerstädtischen Lagen. |
| Energie | Anforderungen an Dämmung und Anlagentechnik nach GEG | Dämmaufbau zwischen und unter den Sparren kostet lichte Höhe. |
| Erschließung | Treppenhaus, Leitungsführung, Heizungsanschluss, Aufzug | Steigleitungen und Heizlast des Bestandsgebäudes. |
Die Tabelle beschreibt typische Prüfpunkte. Maßgeblich sind immer die Landesbauordnung des jeweiligen Bundeslandes und die Entscheidung der örtlichen Bauaufsicht.
FAQ
Fragen zum Dachgeschossausbau
Kann ein Dachgeschoss einzeln verkauft werden?
Ja. Voraussetzung ist, dass der Dachraum als Sondereigentum abgetrennt werden kann. Bei einem Haus im Alleineigentum geschieht das über eine Teilungserklärung, bei einer bestehenden WEG über einen Beschluss und eine notarielle Änderung. Wir übernehmen die Abstimmung mit Notar und Verwaltung.
Wie viel ist ein unausgebautes Dachgeschoss wert?
Der Wert ergibt sich aus der später anrechenbaren Wohnfläche, dem erzielbaren Quadratmeterpreis in der Lage und den Ausbaukosten. Als Faustzahl liegen die Ausbaukosten je nach Zustand und Anforderungen im hohen dreistelligen bis mittleren vierstelligen Bereich je Quadratmeter. Was übrig bleibt, ist die Grundlage für den Kaufpreis.
Was ist ein Dachgeschossrohling?
Ein bereits abgeteiltes, aber noch nicht ausgebautes Dachgeschoss, das als eigene Einheit im Grundbuch geführt wird. Häufig liegt bereits eine Baugenehmigung oder ein Vorbescheid vor – das senkt das Risiko und erhöht den Kaufpreis.
Braucht der Ausbau immer eine Baugenehmigung?
In der Regel ja, da mit dem Ausbau eine Nutzungsänderung und meist auch bauliche Eingriffe verbunden sind. Der Umfang des Verfahrens richtet sich nach der Landesbauordnung und danach, ob ein Bebauungsplan gilt. Das klärt die Voranfrage.
Was passiert, wenn die Genehmigung nicht erteilt wird?
Dieses Risiko tragen wir, sofern der Kaufvertrag bereits geschlossen ist. Deshalb prüfen wir vorher gründlich und gestalten bei unsicherer Lage den Vertrag mit einer Voranfrage als aufschiebender Bedingung – das ist für beide Seiten fairer als ein Kaufpreis mit hohem Risikoabschlag.
Wie lange dauert ein Dachgeschossausbau?
Von der Voranfrage bis zum Bezug vergehen typischerweise zwölf bis vierundzwanzig Monate, abhängig von Genehmigungsdauer, Konstruktion und Witterung. Der Verkauf an uns ist davon unabhängig und deutlich früher abgeschlossen.
Dachgeschoss prüfen lassen
Am hilfreichsten sind: Grundriss des obersten Geschosses, Fotos des Dachraums und die Angabe der Firsthöhe.